自學考試《房地產(chǎn)法》筆記第五章

　　第五章 城市房地產(chǎn)權屬及其管理法律制度

　　一、城市房地產(chǎn)權屬關系

　　（一）房地產(chǎn)所有權：

　　1、房屋所有權的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　2、 房屋所有權的種類：（1）國有房屋所有權；（2）集體房屋所有權；（3）私有房屋所有權；（4）外產(chǎn)房屋所有權；（5）中外合資房屋所有權；（6）其他性質(zhì)的房屋所有權。

　　3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。

　　特征：（1）主體有兩個或兩個以上，單一主體不構成房屋共有；（2）客體是同一項房產(chǎn)；（3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關系。

　　房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。

　　（二）土地使用權：

　　1、土地使用權的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。特征：（1）權利的派生性；（2）客體的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。

　　2、土地使用權的內(nèi)容：使用權、收益權、處分權，在經(jīng)濟生活中可具體表現(xiàn)為對土地的利用權、出租權、轉(zhuǎn)讓權、抵押權和物上請求權等。

　　3、土地使用的取得、變更和終止：（1）取得：①原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥；②傳來取得，包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當事人雙方自愿達成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈與。

　　抵押權的實現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權轉(zhuǎn)移給抵押權人或依法拍賣給第三人。

　　民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權以拍賣、變賣或者其他方式用于債務清償。）

　　（2）變更：①主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈與、繼承、共有權分割、法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國有企業(yè)與機關、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)）；②內(nèi)容變更，是指土地使用權各項權能的變更；③其他事項變更，是指列入土地使用權登記項目的其他事項的變更。

　　（3）終止：土地使用權人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權。

　　（三）建筑物區(qū)分所有權：

　　1、建筑物區(qū)分所有權的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所構成。

　　2、建筑物區(qū)分所有權的特征：（1）復合性；（2）專有所有權的主導性；（3）一體性；4、權利主體身份的多重性。

　　3、建筑物區(qū)分所有權的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。

　　（四）住房部分產(chǎn)權：

　　1、住房部分產(chǎn)權的概念：是指城鎮(zhèn)居民對按標準價購買的公房享有的權利，包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承。

　　2、住房部分產(chǎn)權的法律性質(zhì)：是部分所有權，是財產(chǎn)所有權的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權形式。

　　3、住房部分產(chǎn)權與物權法定主義：略。

　　（五）房地產(chǎn)相鄰權：

　　1、房地產(chǎn)相鄰權的概念和特征：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。

　　特征：（1）房地產(chǎn)相鄰權的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（3）相鄰關系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（4）房地產(chǎn)相鄰關系的內(nèi)容是相鄰人之間的權利義務。

　　2、房地產(chǎn)相鄰權的種類：（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關系；（2）因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關系；（3）因險情危害而發(fā)生的相鄰關系；（4）因相鄰通風、采光、管線設置而發(fā)生的相鄰關系。

　　3、異產(chǎn)毗連房屋關系：是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

　　4、處理房地產(chǎn)相鄰關系應注意的問題：（1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于團結互助；（4）是否公平合理。

　　二、城市房地產(chǎn)權屬登記

　　（一）房地產(chǎn)權屬登記的功能：

　　1、房地產(chǎn)權屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權和使用權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行登記，依法確認房地產(chǎn)權屬關系的行為。

　　2、 房地產(chǎn)權屬登記的功能：（1）產(chǎn)權確認功能；（2）公示功能；（3）管理功能。

　　（二）房地產(chǎn)權屬登記的效力：

　　1、房地產(chǎn)權屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。

　　2、我國房地產(chǎn)權屬登記的效力：為成立要件主義。

　　3、登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護。

　　我國房地產(chǎn)立法承認登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。

　　（三）房產(chǎn)權屬登記：

　　1、房產(chǎn)權屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。

　　2、房產(chǎn)權屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權審查、繪制權證和稅費發(fā)證等五道程序。

　　（四）地產(chǎn)權屬登記：

　　1、地產(chǎn)權屬登記的種類：初始登記和變更登記。

　　2、地產(chǎn)權屬登記的程序：（1）初始登記的程序：①申報；②地籍調(diào)查；③權屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：①變更申報；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊、發(fā)證。

　　三、城市房屋管理

　　（一）城市私房管理：

　　1、城市居民私房的概念：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

　　2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。

　　3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

　　（二）城市公房管理：

　　1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。

　　2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。